Verandai di mestiere
La strada giusta c'e' anche per te, basta trovarla
Pagina dedicata ai regolamenti urbanistici e alle detrazioni fiscali
01/12/2024 Detrazioni Fiscali dal 2025 ( Fonte Accademia Ambrosi Partner)
La proposta di Legge di Bilancio 2025 prevede una rimodellazione dei Bonus Edilizi tra cui Bonus Casa e Ecobonus. Per farla semplice in attesa della versione definitva, se verranno confermati, gli elementi chiave sono:
Proprietari e Comproprietari di abitazione principale (prima casa) 50%
con scaglioni di reddito e figli a carico
Spesa massima e detraibilità in funzione del reddito e dei figli a carico
Redditi fino a 75.000€/anno nessun limite di importo detraibile con o senza figli a carico
Redditi da 75.000€ a 100.000€/anno
detrazione massima 14.000€/anno (spesa massima 280.000€) con + di 2 figli a carico oppure con disabile
che si riduce a 7.000€/anno nel caso di nessun figlio a carico (spesa complessiva massima di 140.000€)
oppure diventa 9.800€/anno nel caso di 1 figlio a carico (spesa complessiva massima di 140.000€)
oppure diventa 11.900€/anno nel caso di 2 figli a carico (spesa complessiva massima di 140.000€)
Redditi oltre 100.000€/anno
detrazione massima 8.000€/anno (spesa complessiva massima 160.000€/anno) con + di 2 figli a carico oppure con disabile
che si riduce a 4.000€/anno nel caso di nessun figlio a carico (spesa complessiva massima di 160.000€)oppure diventa 5.600€/anno nel caso di 1 figlio a carico (spesa complessiva massima di 160.000€)oppure diventa 6.800€/anno nel caso di 2 figli a carico (spesa complessiva massima di 160.000€)
che si riduce a 4.000€/anno (spesa complessiva massima 160.000€/anno)
Dal conteggio del reddito sono escluse:
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le spese sanitarie detraibili
-
le spese per i mutui della casa contratti entro la fine del 2024
-
le detrazioni eventualmente già in corso per gli interventi edilizi sostenuti entro il 31/12/2024.
Per questo argomento è consigliabile chiedere al proprio Consulente Fiscale
tutti gli altri 36% in 10 anni (seconde case - negozi - uffici - ristoranti - attività commerciali - beni strumentali- Familiari conviventi che non sono anche comproprietari dell’immobile - Conviventi di fatto - Affittuari - Comodato d’usoo - Il promissario acquirente
25/6/2024 Pergotende con VE.PA. Sentenza definitiva del Consiglio di Stato
La Sentenza 7776 del 5/3/2024 conferma che le vetrate VE.PA applicate a chiusura di Pergotenda non trasforma la destinazione esterna dello spazio così delimitato e quindi non sono perseguibili da divieti o ordinanze di demolizione. Per Pergotende si intendono strutture leggere non stabilmente fissate a terra con copertura impacchettabile con telo o lamelle .....
La Sentenza pronuncia: "...Infatti, le vetrate laterali non fanno perdere alla struttura le caratteristiche di precaria delimitazione dello spazio esterno né trasformano lo spazio esterno, in quanto ne rendono solo maggiore la vivibilità, secondo le indicazioni elaborate dalla giurisprudenza con riferimento alle pergotende. Manca, infatti, in tal caso quella attività di trasformazione dell’organismo edilizio che caratterizza la ristrutturazione edilizia, in quanto il terrazzo mantiene la sua originaria funzione di spazio esterno, di cui una area è delimitata, per una parte dell’anno, al fine di renderlo maggiormente fruibile proprio in quanto area pertinenziale dell’appartamento."
30/5/2024 Il Decreto Salva casa (DL n. 69 del 29.05.2024)
Tra le novità introdotte dal Decreto è interessante l'aspetto che, modificando e integrando il Testo Unico per l’edilizia (DPR 380/2001), inserisce tra le opere eseguibili in edilizia libera (art. 6) – che non richiedono permessi autorizzativi – le tende da sole, le pergole ombreggianti a telo retrattile (pergotende) e a lamelle orientabili (pergole bioclimatiche) con strutture fisse.
Rientrano negli interventi eseguibili senza la necessità di alcun titolo abilitativo anche le VePA (vetrate panoramiche amovibili) che oltre a poter essere installate sui balconi e nelle logge, potranno anche essere posate nei porticati rientranti all’interno dell’edificio. In tutti i casi (pergole ombreggianti e VePA) le nuove strutture non devono generare spazi chiusi, né cambi di destinazione d’uso e devono armonizzarsi con l’estetica dell’edificio. Il cambio di destinazione d'uso è rappresentato soprattutto dalla presenza dell'impianto di riscaldamento.
22/7/2023 Bonus Sicurezza anche per le vetrate panoramiche VE.PA
Il Il Bonus Sicurezza 50% rientra nel Bonus Casa Ristrutturazione entro il massimale dei 96.000 € detraibile in 10 anni valido fino alla fine del 2024.
Il Bonus Sicurezza fa riferimento all'art 16 Bis del DPR 917/1986 e s.m. per la prevenzione di atti illeciti ed è applicabile solo come barriera di ingresso alla casa (come protezione di finestre e/o porte finestre)
E' sufficiente una dichiarazione sostitutiva dell'atto di notorietà con indicata la data di inizio lavori con la conformità dell'installatore e certificazione del vetro.
Questo, insieme all'inserimento nel Glossario dell'Edilizia Libera del 22/9/22, permette di applicare le vetrate panoramiche in qualsiasi balcone o giardino purchè siano addossate alla casa ed in presenza di un'apertura (finestra o porta finestra) in qualsiasi esposizione geografica siano applicate
I vetri devono avere i requisiti previsti dalla Norma con vetri antisfondamento certificati
UNA BELLA NOTIZIA CHE CI ALLINEA AGLI ALTRI STATI EUROPEI
18/11/2022 Bonus Casa manutenzione straordinaria, una strada percorribile
Il Bonus Casa 50% in 10 anni valido fino alla fine del 2024, permette di ottenere lo sconto in fattura sia a chi ne ha già usufruito in passato sia per nuove costruzioni (Circolare Agenzia delle Entrate 8 Luglio 2020 19/E) Abbiamo studiato nel dettaglio ogni aspetto della normativa in modo da poter dare indicazioni certe e soluzioni vantaggiose
Questa strategia permette di realizzare Verande, Serre solari, Pergolati, Pergotende, Gazebo in regola e detraibili fiscalmente
22/09/2022 Vetrate Panoramiche VE.PA in Edilizia Libera
Si potranno installare vetrate panoramiche senza alcuna autorizzazione comunale grazie alla legge di conversione del DL Aiuti bis. Attenzione però ai regolamenti comunali
Pubblicata in Gazzetta Ufficiale n. 221 del 21 settembre 2022, la Legge del 21 settembre 2022 n. 142 di conversione con modificazioni del Decreto Aiuti bis n. 115/2022.
L'art.6 comma 1 del testo unico 6 giugno 2001, prevede che, fatte salve le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali, e comunque nel rispetto delle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell'attività edilizia tra cui le disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al Dlgs n 42/2004 con pratica semplificata da presentare alla Sovrintendenza delle BelleArti
17/11/2022 Cessione del credito praticamente bloccata in attesa della Finanziaria 2023
L'evoluzione delle modalità di detrazione fiscale e di conseguenza dello sconto in fattura, sono cambiate almeno 5-6 volte in quest'anno. Ad oggi il sistema è bloccato. L'Ecobonus schermature solari è diventato praticamente inutilizzabile a causa del Decreto MITE 2022 che blinda i prezzi con massimali irrisori che spesso non danno nessun benificio reale Per questo ci siamo organizzati ancora di piu' in ambito manuenzione straordinaria Bonus Casa 50% con Pratica Edilizia semplice che permette di ottenere benifici molto piu' concreti. Noi stiamo lavorando costantemente affinchè ognuno possa ottenere Lavori di prestigio a prezzi accessibili.
28/11/2021 Sbloccati i crediti, mancano solo le procedure
L'introduzione repentina del Decreto Antifrodi del 12/11/2021 ha creato scompiglio e generato incertezze a tutti i livelli. Ad oggi stiamo aspettando le Banche che sono le ultime e vogliono sempre cadere in piedi e la conversione in Legge del Decreto che potrà essere modificata. Comunque, la volontà del Governo c'e' e quindi procediamo con lo sconto in Fattura fino al 2024 (salvo altre novità) per offrire lavori di prestigio a prezzi vantaggiosi. Sappiamo cosa comporteranno queste modifiche e per questo siamo organizzati e ci stiamo adeguando nel limite delle certezze che arrivano.
26/07/2021 C'e' sempre (o quasi..) il sistema per ottenere lo sconto in Fattura
Esistono alternative o strade percorribili per raggiungere l'obiettivo di fare una veranda e ottenere le detrazioni fiscali. L'argomento è complesso da spiegare perchè ogni caso va studiato nel dettaglio ma, oltre all'Ecobonus, si puo' attingere al Bonus ristrutturazione con una semplice pratica edilizia e ottenere due vantaggi: la regolarità dell'opera e la detrazione fiscale non soggetta a massimali di spesa. Purtroppo questo non è valido per Aziende o Partite IVA ma solo per Privati . In questi mesi abbiamo sperimentato che si riesce a raggiungere l'obiettivo, basta cercare la strada giusta e accettare qualche compromesso derivato dalle normative e affidarsi a chi lo fa di mestiere.
31/03/2021 Lo sconto in Fattura per le Verande è realtà
Ormai si sono consolidate le procedure per la cessione del credito e sconto in Fattura. Gli interessi variano dal 20% per le Banche, al 16% nel caso si utilizzasse Poste spa per la cessione del credito. Anche i singoli Privati possono gestire la pratica in autonomia. Cambiano le procedure per ottenere il denaro in cambio del credito fiscale in base all'Istituto di Credito che si sceglie. Con questa iniziativa si ottengono dei benefici immediati concreti intorno al 35% rispetto ai sistemi del passato o al pagamento immediato delle forniture. Ovviamente, se non si ha necessità di smobilizzare subito il credito, il risparmio è maggiore.
31/10/2020 Punti chiave delle modalità di detrazione fiscale con o senza cessione del credito per protezioni solari - serre solari
Cerchiamo di fare chiarezza sulle possibilità di detrazione fiscale delle protezioni solari contenute nei recenti decreti di efficientamento energetico superbonus e bonus casa.
PREMESSA: I beneficiari - soggetti IRPEF (Persone Fisiche) o IRES (Società) - non devono superare il limite massimo ammesso per la detrazione specifica a cui vogliono accedere.
PROTEZIONI SOLARI:
1) Per rientrare nel SUPERBONUS 110% in 5 anni occorre eseguire altri interventi che migliorino le prestazioni energetiche dell'immobile di almeno 2 classi. Solo in questo contesto si possono inserire infissi, pergole e pergolati con tetto apribile. Occorre comunque che il pergolato-pergola-tenda siano urbanisticamente regolari, adiacenti ad una porta o finestra e la parete non sia esposta a NORD Nord-Est Nord-Ovest.
2) Per rientrare nel ECOBONUS 50% in 10 anni occorre che il nuovo manufatto sia urbanisticamente regolare e che la parete non sia esposta a NORD Nord-Est Nord-Ovest.
Limiti di spesa per protezioni solari: per interventi fatti dopo 1/7/2020, il limite di spesa ammissibile per pergole pergolati dinamici e pergotende è di 230 €/mq (quindi 115 €/mq di detrazione fiscale) piu' iva, trasporto, montaggio, progettazione e opere accessorie.
Esempio: Costo del bene di 10 mq: 5.000€ iva inclusa = Calcolo importo 10mqx230€+iva=2.806€ .
Importo detraibile= 1.403€ in 10 anni con ECOBONUS e BONUS CASA oppure in 5 anni con SUPERBONUS 110
3) Per rientrate nel BONUS CASA 50% in 10 anni riservata a soggetti IRPEF (Persone Fisiche) in immobili residenziali non adibiti a Beni strumentali (Capannoni, Uffici etc) occorre che il manufatto sia inserito come opera pertinenziale in una pratica di Ristrutturazione e Manutenzione straordinaria senza tetto di spesa al mq ma che rientri nel limite massimo di spesa ammissibile di 96.000€ per unità immobiliare.
SERRE SOLARI:
Le serre solari sono considerati "corpi freddi" e rientrano nella ristrutturazione e NON nell'efficientamento energetico e quindi seguono le detrazioni relative al BONUS CASA per destinazioni residenziali del 50% in 10 anni. Il limite di spesa per Ristrutturazione è di 96.000 sull'immobile. Le serre solari hanno una normativa specifica ma i punti chiave sono l'esposizione geografica della parete, l'adiacenza ad una porta di accesso all'immobile, una superficie massima che va dal 15 al 20% della SUL superficie utile lorda (escluso soffitte, cantine, garages etc etc) e la distanza dai confini se costruita in giardino come nuova costruzione. Alcuni Comuni hanno introdotto altri limiti come zone di interesse storico, altezza massima, profondità massima ma questo, è da verificare caso per caso.
CESSIONE DEL CREDITO e SCONTO IN FATTURA
L'importo ottenuto della detrazione fiscale è cedibile al Fornitore o alla propria banca con un addebito di circa il 20% di interessi. Il Titolare del credito fiscale è il Committente che ne risponde anche dopo averlo ceduto. Per questo è consigliabile un consulto con il proprio Commercialista prima di affidare il lavoro, per verificarela regolarità della detrazione fiscale. Nel caso ci siano dubbi (Credito inesigibile, limiti massimi superati etc) a lavoro finito, il Committente dovrà pagare l'intero importo al Fornitore
29/10/2019 Pergotende chiuse con vetrate non servono permessi
Una struttura con tenda retraibile, comandata elettricamente, tamponata su due lati con pannelli di vetro scorrevole richiudibili a pacchetto, ricade nella definizione di ‘pergotenda’ e, come tale, non richiede alcun titolo abilitativo. Questa la conclusione a cui è giunto il Consiglio di Stato nella Sentenza 6979/2019. (FONTE: EDILPORTALE.COM)
7/7/2018 Le lamelle sono considerati pergolati anche se chiudono e proteggono dalla pioggia. SENTENZA CdS n.4177 del 07/07/2018
Rimane da verificare le misure massime in base al regolamento comunale e la paesaggistica nelle zone a vincolo
GUARDA SEZIONE PERGOLATI (scorri pagina) PER VEDERE LE SPECIFICHE
I PERGOLATI A LAMELLE sono PERGOTENDE ? Aggiornamento del 2/8/2018: l' ultima sentenza del TAR Lombardia (646 del 02/07/2018) ha evidenziato l'aspetto dell'impacchettamento anche sulle pergole bioclimatiche per poter essere considerate come "pergotende". Ci sono migliaia di installazioni di pergole a lamelle, in Italia, fatte come pergolati. Sembra che per stare davvero tranquilli e rientrare nelle opere di facile amovibilità e destinate ad un uso provvisorio, una delle caratteristiche sia l'impacchettamento... fino alla prossima sentenza !!! Chi ci capisce, è bravo.
Il 22/2/2018 è stato adottato il GLOSSARIO DELLE OPERE REALIZZABILI IN EDILIZIA LIBERA, prevista dall’art 1, comma 2 del decreto legislativo 25 novembre 2016, n.222, per garantire l’omogeneità del regime giuridico applicato e una terminologia univoca e uniforme su tutto il territorio nazionale
Fonte: http://www.italiasemplice.gov.it/notizie/glossario-edilizia-libera/ - Glossario completo, clicca qui > http://www.italiasemplice.gov.it/media/2528/glossario-edilizia-libera.pdf
Nel Glossario Vedi i punti : 44 Gazebo, 46 Pergolati, 50 Pergole e Pergotende
Leggi il Decreto Ministeriale del 15/02/2018 clicca QUI
Informazioni su permessi, procedure, detrazioni, vincoli
per realizzare Pergole, Verande, Gazebo, Serre Solari, Tettoie, Pergolati
Aggiornato al 16 Marzo 2018 dopo l'entrata in vigore del Decreto del 25/11/2016 n. 222 provvedimento 11/12/2017
i Comuni dovevano adeguarsi entro il 30/6/2017
Premessa:
Le regole ed i vincoli Comunali cambiano da Comune a Comune; spesso fanno riferimento alle leggi regionali ma vanno sempre verificate caso per caso
La pertinenza urbanistica
Stabilire se una struttura sia o meno una pertinenza urbanistica è un aspetto fondamentale ai fini della corretta interpretazione e applicazione dell'iter urbanistico previsto. Per essere definito una pertinenza urbanistica, un manufatto deve presentare una propria individualità fisica, non deve cioè essere parte integrante o costitutiva di un altro fabbricato. Vi è dunque pertinenza nel caso in cui il manufatto risulti autonomo rispetto all'immobile, ovvero quando svolga una funzione “di servizio”. In questo senso, possiamo definire pertinenza una tettoia ad esempio, in quanto caratterizzata da un'individualità fisica e strutturale. (sentenza 25 febbraio 2016, n. 1051 del TAR Campania, sez. IV Napoli)
Installazione su suolo privato, condominiale, privato in condominio, suolo pubblico
Per conoscere la normativa di riferimento, occorre identificare quale sia il tipo di suolo dove si vuole realizzare la struttura o chiusura. In funzione della tipologia di suolo, cambiano le regole in modo sostanziale
Titoli abitativi
Urbanisticamente (Consiglio di Stato Sentenza 306 del 25/172017), esistono varie tipologie di manufatti che vengono classificate in base a diversi requisiti come la forma, al tipo di chiusura superiore, alle misure massime: Ognuna di queste è regolamentata in modo specifico dalle leggi Regionali e dai Regolamenti Comunali che possono essere piu’ restrittivi o fare riferimento alle Leggi Regionali. Ogni Amministrazione richiede procedure e/o titoli specifici in base alla tipologia di manufatto: EDILIZIA LIBERA, CIL, CILA, SCIA, PERMESSO A COSTRUIRE
La precarietà dell'opera
In ambito edilizio, un'opera può essere considerata precaria e dunque realizzabile senza il ricorso ai permessi per costruire qualora abbia realmente una funzione temporanea e provvisoria indipendentemente dai materiali impiegati e dal livello di trasferibilità dell'opera stessa. A tale proposito, la Circolare specifica che la stagionalità di un'opera non implica la sua precarietà: non è possibile smontare una tettoia a fine estate perché il passare delle stagioni non è un elemento che determina la precarietà della struttura. La natura precaria di un'opera è data invece dalla provvisorietà della sua funzione.
Estratto Legge Regionale Toscana: … Sono privi di rilevanza urbanistico-edilizia le opere, gli interventi e i manufatti non incidenti in modo significativo o permanente sulle risorse del territorio, per i loro oggettivi caratteri di precarietà costruttiva e facile amovibilità o in ragione della temporaneità di installazione, ed in particolare: a) gli elementi di arredo o di delimitazione di giardini e spazi pertinenziali, quali: 1) i pergolati, limitatamente alle strutture leggere variamente configurate, costituenti il supporto di vegetazione rampicante o di altri elementi aventi esclusiva funzione ombreggiante, comunque non suscettibili di offrire riparo dalle precipitazioni atmosferiche; 2) i gazebo da giardino, limitatamente alle strutture leggere in legno o metallo contraddistinte da facile amovibilità e reversibilità, prive di chiusure laterali, di coperture realizzate con materiali rigidi e durevoli, nonché di pavimentazioni continue o altre opere murarie destinate a uso stagionale e atte a ombreggiare spazi di soggiorno temporaneo all’aperto; 3) gli arredi da giardino di piccole dimensioni e contraddistinti da facile amovibilità e reversibilità, quali barbecue semplicemente appoggiati al suolo, fontanelle…”
Tenda / Pergola apribile/ Pergotenda aperta sui lati
January 06, 2018
Tenda Pergola o Pergotenda aperta sui lati
La pergola o pergotenda dal punto di vista edilizio è un intervento non soggetto a titolo abitativo e non necessita di pratica edilizia. Fonte : http://www.italiasemplice.gov.it/media/2528/glossario-edilizia-libera.pdf
Distanze dai confini: esente
Nulla Osta Condominio: esente salvo regolamenti specifici del condominio
Vincolo Paesaggistico: se la zona o il fabbricato sono a vincolo, è necessaria un’autorizzazione semplificata
Riferimento Prodotti: Sit-in Pack, Mediterraneo Pack, Soffio Pack
Vincoli dimensionali: esente purchè di modeste dimensioni
Detrazioni fiscali: 50% come protezione solare dinamica NON esposta a Nord
Riferimenti normativi: http://www.italiasemplice.gov.it/media/2528/glossario-edilizia-libera.pdf La “pergotenda” costituisce un elemento di migliore fruizione dello spazio esterno, stabile e duraturo. Tenuto conto della consistenza, delle caratteristiche costruttive e della funzione, non costituisce un’opera edilizia soggetta al previo rilascio del titolo abilitativo. L’opera principale non è la struttura in sé, ma la tenda, quale elemento di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici, con la conseguenza che la struttura si qualifica in termini di mero elemento accessorio, necessario al sostegno e all’estensione della tenda (così come definita dal Consiglio di Stato, Sezione VI, 27 aprile 2016, n. 1619).
Tettoia aperta sui lati
La tettoia dal punto di vista edilizio è un cambiamento della destinazione d’uso dello spazio e modifica la sagoma del fabbricato e quindi determina un aumento della superficie dell’edificio e necessita quindi del permesso di costruire.
Distanze dai confini: solo se ubicata in giardino (generalmente 5 mt oppure con consenso scritto del confinante)
Nulla Osta Condominio: si (assemblea)
Vincolo Paesaggistico: se la zona o il fabbricato sono a vincolo, è necessaria un’autorizzazione semplificata
Riferimento Prodotti: Mediterraneo Shed, Sit-in shed, Soffio Shed
Vincoli dimensionali: in base alla capienza della superficie da sfruttare del fabbricato e al regolamento edilizioDetrazioni fiscali: 50% se inserita in un contesto di ristrutturazione
Riferimenti normativi: Secondo la sentenza della Corte di Cassazione n. 33267/2011, la tettoia aumenta l’abitabilità dell’immobile. Tale sentenza equipara la pensilina alla tettoia, dalla quale non può distinguersi neppure per la conformazione, stante le diversità di materiali con i quali possono essere realizzate entrambe le strutture e le modalità di ancoraggio al suolo o in aggetto rispetto ad altro edificio. La sostanziale identità delle nozioni di tettoia e pensilina, ricavabile dalle medesime finalità di arredo, riparo o protezione anche dagli agenti atmosferici, determina la necessità del permesso di costruire nei casi in cui sia da escludere la natura precaria o pertinenziale dell’intervento. La struttura portante composta da materiali leggeri, rientra nella categoria dei pergolati e le tende laterali sono considerate come pergotende., purchè le opere realizzate siano prive delle caratteristiche di consistenza e di rilevanza che possano farle connotare come componenti edilizie di copertura di una costruzione, assoggettate al rilascio di un titolo edilizio.
Gazebo aperto sui lati
January 06, 2018
Gazebo aperto sui lati
Il Gazebo dal punto di vista edilizio, è un intervento di arredo in edilizia libera e non soggetto a titolo abitativo. http://www.italiasemplice.gov.it/media/2528/glossario-edilizia-libera.pdf In certi casi è necessaria una comunicazione di inizio lavori al Comune. I gazebo da giardino, limitatamente alle strutture leggere in legno o metallo contraddistinte da facile amovibilità e reversibilità, prive di chiusure laterali, prive di coperture con materiali rigidi e durevoli, nonché di pavimentazioni continue o altre opere murarie destinate a uso stagionale e atte a ombreggiare spazi di soggiorno temporaneo all’aperto;
Distanze dai confini: esente su balconi e terrazze - 3 metri in giardino o autorizzazione scritta del confinante
Nulla Osta Condominio: esente o solo da comunicare salvo regolamenti specifici del condominio
Vincolo Paesaggistico: se la zona o il fabbricato sono a vincolo, è necessaria un’autorizzazione semplificata
Riferimento prodotti: Mediterraneo Bio, Mediterraneo Shed, Sit-in Shed, Soffio Shed
Vincoli dimensionali: Il regolamento del Comune indica le dimensioni massime
Detrazioni fiscali: 50% se inserito in un contesto di ristrutturazione
Riferimenti normativi: il gazebo è una struttura leggera, non aderente a altro fabbricato, coperta nella parte superiore ed aperta ai lati e realizzata con una struttura portante in ferro battuto, in alluminio o in legno strutturale, talvolta chiuso ai lati da tende facilmente rimuovibili e talvolta realizzato in modo permanente per la migliore fruibilità di spazi aperti come giardini o ampi terrazzi. Se utilizzato come struttura temporanea non necessita di titoli edilizi; nel caso in cui sia infisso al suolo (cementato) è necessario il permesso di costruire
Pergolato aperto sui lati
January 06, 2018
Pergolato aperto sui lati
Il pergolato dal punto di vista edilizio, è un intervento di arredo in edilizia libera e non soggetto a titolo abitativo. Fonte: http://www.italiasemplice.gov.it/media/2528/glossario-edilizia-libera.pdf In certi casi è necessaria una comunicazione di inizio lavori al Comune
Distanze dai confini: esente su balconi e terrazze - 3 metri in giardino o autorizzazione scritta del confinante
Nulla Osta Condominio: esente o solo da comunicare salvo regolamenti specifici del condominio
Vincolo Paesaggistico: se la zona o il fabbricato sono a vincolo, è necessaria un’autorizzazione semplificata
Riferimento prodotti: Mediterraneo Open, Mediterraneo Bio (senza chiusura delle lamelle), Sit-in Open
Vincoli dimensionali: Il regolamento del Comune indica le dimensioni massime
Detrazioni fiscali: 50% se inserito in un contesto di ristrutturazione o di protezione solare dinamica NON esposto a Nord
Riferimenti normativi: il pergolato è un’opera pertinenziale ed è una struttura realizzata al fine di adornare e ombreggiare giardini o terrazzi e consiste in un’impalcatura, generalmente di sostegno di piante rampicanti, costituita da due o più file di montanti verticali riuniti superiormente da elementi orizzontali, tale da consentire il passaggio delle persone e aperta su almeno tre lati e nella parte superiore. Normalmente il pergolato non necessita di titoli abilitativi edilizi. Quando il pergolato è coperto, nella parte superiore, anche per una sola porzione, con una struttura non facilmente amovibile, realizzata con qualsiasi materiale, è assoggettato tuttavia alle regole dettate per la realizzazione delle tettoie.
Serra Solare su balcone, terrazza o giardino
January 06, 2018
Serra Solare su balcone, terrazza o giardino
La serra solare dal punto di vista edilizio è un volume tecnico (non abitabile, utilizzato per scopi migliorare le prestazioni energetiche dell’unità immobiliare a cui fa riferimento) e quindi necessita del permesso a costruire o di una pratica SCIA in base ai regolamenti del Comune.
Distanze dai confini: solo se ubicata in giardino (generalmente 5 mt oppure con consenso scritto del confinante)
Nulla Osta Condominio: si (assemblea)
Vincolo Paesaggistico: se la zona o il fabbricato sono a vincolo, è necessaria un’autorizzazione semplificata
Riferimento Prodotti: Mediterraneo Bio chiuso con vetrate, Mediterraneo Shed chiuso con vetrate, Sit-in shed chiusa con vetrate, Soffio Shed chiuso con vetrate
Vincoli dimensionali: in funzione della possibilità di ampliamento dell’unità immobiliare
Detrazioni fiscali: 65% come miglioramento energetico minimo del 20% sull’unità immobiliare
Riferimenti normativi: per essere considerata tale, una serra solare deve soddisfare una serie di requisiti che variano da Comune a Comune. Le Norme sul governo del territorio in Italia, nell’ambito dell’edilizia sostenibile, fanno riferimento alle Leggi Regionali e ai Regolamenti Edilizi ed Urbanistici locali. In genere la realizzazione delle serre solari è incentivata e stimolata attraverso benefici di carattere urbanistico e vengono escluse dai computi urbanistici, cioè non costituiscono un volume in aggiunta a quello esistente perché vengono assimilate a locali tecnici.
-
la serra non deve essere riscaldata dall’impianto di climatizzazione dell’edificio cui si appoggia;
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l’orientamento varia in un arco compreso tra sud–est e sud–ovest;
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la serra non deve avere importanti ombreggiamenti dovuti a manufatti e/o piante;
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la superficie vetrata deve essere prevalente, dove la prevalenza significa che il rapporto tra superficie vetrata e superficie totale ( verticali, orizzontali e inclinate) sia almeno il 70%; in alcuni casi le amministrazioni esigono il 100%;
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il volume lordo della serra in genere non può superare il 10% del volume riscaldato dell’edificio; questa percentuale varia a seconda del Comune ed in alcuni casi è si può arrivare ad una percentuale incentivante ammessa del 20%;
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la serra solare deve prevedere dei sistemi di schermatura estiva dei raggi solari e superfici vetrate apribili per consentire una ventilazione naturale senza pregiudicare la climatizzazione invernale;
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la destinazione funzionale non deve determinare la nascita di un nuovo locale per la presenza continuativa delle persone; in pratica non deve configurasi legalmente come locale di abitazione e/o luogo di lavoro;
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altro aspetto di fondamentale importanza è il guadagno energetico durante la stagione invernale dovuto alla presenza della serra solare; il disavanzo positivo deve essere in genere almeno del 20% rispetto alla soluzione senza serra solare. Si possono riscontrare anche notevoli differenze tra Comune e Comune, comprese addirittura tra il 5% e il 25%;
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una serra solare deve comunque rispettare il Regolamento Urbanistico per quanto riguarda le altezze, le distanze dai confini e dai fabbricati, etc.
Veranda su balcone, terrazza o giardino
January 06, 2018
Veranda su balcone, terrazza o giardino
La veranda dal punto di vista edilizio è un cambiamento della destinazione d’uso dello spazio e modifica la sagoma del fabbricato e quindi determina un aumento della volumetria dell’edificio e necessita quindi del permesso di costruire. L’autorizzazione condominiale su modifiche in facciata è sempre dovuta, ma non può essere negata dal Condominio, se tali opere sono già state eseguite da altri condomini.
Distanze dai confini: solo se ubicata in giardino (generalmente 5 mt oppure con consenso scritto del confinante)
Nulla Osta Condominio: si (assemblea)
Vincolo Paesaggistico: se la zona o il fabbricato sono a vincolo, è necessaria un’autorizzazione semplificata
Riferimento Prodotti: Mediterraneo Bio chiuso con vetrate, Mediterraneo Shed chiuso con vetrate, Sit-in shed chiusa con vetrate, Soffio Shed chiuso con vetrate
Vincoli dimensionali: in funzione della possibilità di ampliamento dell’unità immobiliare
Detrazioni fiscali: 50% come ristrutturazione
Riferimenti normativi: La veranda è stata definita nell’Allegato A dell’Intesa sottoscritta il 20 ottobre 2016 tra il Governo, le Regioni e i Comuni, concernente l'adozione del Regolamento edilizio-tipo come “locale o spazio coperto avente le caratteristiche di loggiato, balcone, terrazza o portico, chiuso sui lati da superfici vetrate o con elementi trasparenti e impermeabili, parzialmente o totalmente apribili”.
Chiusure perimetrali di coperture apribili in spazi privati (pergole impacchettabili / pergotende, pergolati)
January 06, 2018
Chiusure perimetrali di coperture apribili in spazi privati (pergole impacchettabili / pergotende, pergolati)
In materia di pergole, non è ancora chiara la modalità di interpretazione delle chiusure laterali. Una recente sentenza (CdS 1619 del 27 aprile 2016) ha espresso l'orientamento del Consiglio di Stato in materia di chiusure perimetrali: la questione riguardava la realizzazione di due tipologie diverse di pergole, la più grande dotata di chiusura su entrambi i lati liberi con teli avvolgibili in PVC trasparenti, l'altra, di dimensioni inferiori, chiusa su entrambi i lati liberi con infissi in vetro impacchettabili. In merito a queste due realizzazioni, il Consiglio di Stato ha stabilito la legittimità del telo e delle chiusure verticali in PVC trasparente della pergola più grande; il sistema di chiusura verticale con vetri impacchettabili della pergola più piccola è stato invece considerato abusivo poiché la presenza dei vetri costituisce un sistema di chiusura non precario, da considerare alla stregua di un ambiente chiuso.
In questo caso, la differenza sostanziale sta nei materiali con cui sono stati realizzati i sistemi di chiusura verticale delle due pergole: le chiusure in plastica trasparente arrotolabili, soddisfano i requisiti di precarietà in coerenza con la definizione stessa di pergola, mentre gli infissi in vetro, seppure impacchettabili, vengono considerati non precari e quindi in grado di alterare la destinazione d'uso dello spazio. Un sistema innovativo di chiusura verticale è rappresentato da Grandangolo un prodotto che sfrutta materiali come il poliestere Cristal per i tessuti da abbinare alle pergotende. Le chiusure verticali Grandangolo sono installabili senza permessi poiché rientrano nell'ambito dell'edilizia libera.
Chiusura del balcone privato in condominio
January 06, 2018
Chiusura del balcone privato in condominio
Vale quanto espresso nel capitolo precedente ma deve essere considerato l’aspetto condominiale. La giurisprudenza stabilisce che sia possibile chiudere un balcone per ricavarne uno spazio protetto e riparato anche senza l'autorizzazione dei condomini e dell'amministratore qualora il manufatto non comprometta l'estetica dell'edificio causando problematiche di natura igienico-sanitaria. Il proprietario può quindi costruire senza il consenso degli altri condomini nei seguenti casi:
risulti compatibile con il decoro architettonico del palazzo, le norme igieniche e le distanze legali previste;
non arrechi pregiudizio agli altri condomini; non impedisca o limiti il godimento del bene comune agli altri condomini.
Qualora venisse a mancare anche uno solo di questi presupposti, si renderebbe necessario il permesso degli altri condomini per dare inizio ai lavori. L'autorizzazione è necessaria anche nel caso in cui sia espressamente previsto dal regolamento condominiale. Infine, una volta ottenuto il consenso dei condomini, questo dovrà essere allegato alla Denuncia di Inizio Attività da presentare al Comune.
Chiusura di balcone privato NON in condominio
January 06, 2018
Chiusura di balcone privato NON in condominio
La chiusura di un porticato (tettoia, spazio sotto ad un altro balcone, in generale chiusura di strutture già edificate come superficie ) puo’ essere interpretato come aumento di volume e quindi soggetto di permesso a costruire. Tuttavia, in assenza di regolamenti specifici comunali, l’interpretazione della Legge regionale Toscana per quanto riguarda "installazione di barriera removibile antivento in vetro " per le caratteristiche dell'opera (removibile, senza opere di muratura) e per la funzione che è destinata ad assumere (miglioramento prestazione termica immobile), rientra tra le opere prive di rilevanza edilizia di cui all'art.137 l.r. 65/2014 a nostro avviso, rientra quantomeno nella categoria residuale indicata nell'art. 137, comma 1 lett. e n. 8 l.r. 65/2014).
Vincolo paesaggistico procedura
January 06, 2018
D.P.R. 31 del 13/2/2017 Regolamento recante individuazione degli interventi esclusi dall'autorizzazione paesaggistica o sottoposti a procedura autorizzatoria semplificata“, in vigore dal 6 aprile 2017.
La procedura prevede la presentazione al Comune che verifica se l’intervento rientra nei parametri, e il titolo abitativo edilizio necessario, la conformità dell’intervento entro 10 gg e la trasmette alla Sovrintendenza entro 20gg (salvo richieste di integrazioni) la quale ha 20 gg per rispondere al Comune che adotta il provvedimento entro 10 gg per un totale di 60 gg In caso di mancata espressione del parere vincolante del Soprintendente nei tempi previsti dal comma 5, si forma il silenzio assenso e l’Amministrazione procedente provvede al rilascio dell’autorizzazione paesaggistica.
Vincolo paesaggistico: Esenti
January 06, 2018
Esenti Allegato A art.2 comma 1
Attività commerciali A.17. installazioni esterne poste a corredo di attività economiche quali esercizi di somministrazione di alimenti e bevande, attività commerciali, turistico-ricettive, sportive o del tempo libero, costituite da elementi facilmente amovibili quali tende, pedane, paratie laterali frangivento, manufatti ornamentali, elementi ombreggianti o altre strutture leggere di copertura, e prive di parti in muratura o strutture stabilmente ancorate al suolo;
Tende e pergole lineari A.22. installazione di tende parasole su terrazze, prospetti o in spazi pertinenziali ad uso privato;
Vincolo paesaggistico Procedura Semplificata
January 06, 2018
Semplificata ALLEGATO B (di cui all’art. 3, comma 1)
Vetrate su balconi: B.3. interventi sui prospetti, diversi da quelli di cui alla voce B.2, comportanti alterazione dell’aspetto esteriore degli edifici mediante modifica delle caratteristiche architettoniche, morfo-tipologiche, dei materiali o delle finiture esistenti, quali: modifica delle facciate mediante realizzazione o riconfigurazione di aperture esterne, ivi comprese vetrine e dispositivi di protezione delle attività economiche, o di manufatti quali cornicioni, ringhiere, parapetti; interventi sulle finiture esterne, con rifacimento di intonaci, tinteggiature o rivestimenti esterni, modificativi di quelli preesistenti; realizzazione, modifica o chiusura di balconi o terrazze; realizzazione o modifica sostanziale di scale esterne;
Manufatti inferiori a 30 mq B.17. realizzazione di tettoie, porticati, chioschi da giardino di natura permanente e manufatti consimili aperti su più lati, aventi una superficie non superiore a 30 mq o di manufatti accessori o volumi tecnici con volume emergente fuori terra non superiore a 30 mc;
Strutture temporanee B.25. occupazione temporanea di suolo privato, pubblico, o di uso pubblico, mediante installazione di strutture o di manufatti semplicemente ancorati al suolo senza opere murarie o di fondazione per manifestazioni, spettacoli, eventi, o per esposizioni e vendita di merci, per un periodo superiore a 120 e non superiore a 180 giorni nell’anno solare;
Strutture commerciali B.26. verande e strutture in genere poste all’esterno (dehors), tali da configurare spazi chiusi funzionali ad attività economiche quali esercizi di somministrazione di alimenti e bevande, attività commerciali, turistico-ricettive, sportive o del tempo libero; installazione di manufatti amovibili o di facile rimozione, consistenti in opere di carattere non stagionale e a servizio della balneazione, quali, ad esempio, chioschi, servizi igienici e cabine; prima collocazione ed installazione dei predetti manufatti amovibili o di facile rimozione aventi carattere stagionale;
Diritti di Terzi
January 06, 2018
Diritti di terzi
Veduta verso il basso
Il proprietario del singolo piano di un edificio condominiale ha diritto di esercitare dalle proprie aperture la veduta in appiombo fino alla base dell'edificio e di opporsi conseguentemente alla costruzione di altro condomino (nella specie, un pergolato realizzato a copertura del terrazzo del rispettivo appartamento), che, direttamente o indirettamente, pregiudichi l'esercizio di tale suo diritto, senza che possano rilevare le esigenze di contemperamento con i diritti di proprietà ed alla riservatezza del vicino, avendo operato già l'art. 907 C. C. il bilanciamento tra l'interesse alla medesima riservatezza ed il valore sociale espresso dal diritto di veduta, in quanto luce ed aria assicurano l'igiene degli edifici e soddisfano bisogni elementari di chi li abita. Cass. n. 955 del 16/01/2013 (Problema controverso, ma soluzione corretta).
Distanze dai Confini
In generale, la distanza minima dai confini è di 5 mt per opere soggette a Pratica Edilizia; possono essere realizzati manufatti in aderenza con il consenso scritto del confinante.
Facciate e Decoro Architettonico
Nel caso di condomini, è necessaria l’autorizzazione di tutta l’assemblea nel caso in cui si modifichi l’aspetto della facciata.
Sanzioni deducibilità Fiscale
January 06, 2018
Deducibilità Fiscale
Se l’Agenzia delle Entrate, a seguito di un controllo formale, rilevasse delle inesattezze, procederebbe a un accertamento. Qualora risultassero delle violazioni, la norma prevede la restituzione di quanto beneficiato oltre alla sanzione pari al 30%. La sanzione è riducibile al 20% se il pagamento avviene entro 30 giorni dalla notifica dell'accertamento.
Sanzioni comuni
January 06, 2018
Sanzioni comuni
La mancata comunicazione dell’inizio dei lavori o la mancata trasmissione della relazione tecnica nel caso di interventi di manutenzione straordinaria, comportano una sanzione amministrativa pecuniaria. E’ possibile regolarizzare gli interventi presentando la documentazione prescritta e previo pagamento di:
• euro 333,00 per le opere in corso di esecuzione;
• euro 1000,00 per le opere già eseguite ed ultimate;
Nel caso in cui l’intervento non risultasse conforme agli strumenti urbanistici approvati e ai regolamenti comunali vigenti, il Comune ordinerà il ripristino dello stato dei luoghi.
Sanatoria e Condono
January 06, 2018
Sanatoria e Condono
La sanatoria è una procedura adottabile nel caso che il manufatto sia regolare con le norme vigenti (Comune, Paesaggistica, ASL) al momento della realizzazione e regolare al momento della richiesta di sanatoria
Il Condono è una procedura limitata al momento in cui viene erogata e contiene le caratteristiche di sanatoria specifiche a quel momento. In Italia ci sono stati 3 condoni: 1984-1992-2001. E’ una Legge dello Stato